こんにちは。株式会社梶原エステートの梶原です。

収益物件の検討というと、利回りや収支シミュレーションに目が向きます。しかし実務で深刻なトラブルになるのは、たいてい数字とは別のところです。

建て替えられない。境界が確定していない。契約が承継できない。いずれも販売図面には書かれておらず、買った後に判明します。そして、どれも購入前に調べれば分かることです。今回は、買付を入れる前に確認すべき調査項目を整理します。

接道と再建築可否

最初に確認すべきはここです。

建築基準法では、幅員四メートル以上の道路に敷地が二メートル以上接していることが建築の条件です。これを満たさない土地は、現在建物が建っていても、取り壊せば新たに建てられません。いわゆる再建築不可物件です。

再建築不可は、表面利回りが高く見える典型的な理由のひとつです。融資が付きにくく、売却時の買主も限られるため、価格が安くなっているだけだからです。出口を考えれば、利回りの高さは補償になりません。

また、前面道路が二項道路(幅員四メートル未満のみなし道路)であれば、建て替え時にセットバックが必要となり、有効敷地面積が減ります。私道であれば、所有者と通行・掘削の承諾が取れるかどうかも確認が要ります。給排水管の引き直しができないと、建物が使えなくなることがあります。

建物の適法性

次に建物です。確認すべきは、検査済証の有無と現況との整合です。

建築確認は取得したが完了検査を受けていない建物、確認申請と異なる増築が行われている建物は一定数存在します。こうした物件は金融機関の融資対象から外れやすく、増改築の際にも支障が出ます。

似て非なるものに既存不適格があります。建築当時は適法だったが、その後の法改正で現行基準に合わなくなった建物です。違法建築とは扱いが異なりますが、建て替え時に同じ規模を再建築できない可能性があります。容積率や建ぺい率がオーバーしている場合は、この点の確認が必要です。

境界と越境

土地の境界が確定しているかどうかも、必ず確認します。

確定測量図がなく、境界標も見当たらない場合、隣地との争いが潜在していることがあります。売却時には境界の明示を求められるのが通常で、測量と隣地承諾の取得には時間も費用もかかります。

あわせて越境の有無も見ます。隣家の屋根やブロック塀、樹木の枝、給排水管が越境している、あるいはこちらが越境しているケースは珍しくありません。覚書が交わされていなければ、将来の建て替え時に問題が表面化します。

賃貸借契約の中身

収益物件では、建物だけでなく契約も引き継ぎます。

レントロールに記載された賃料だけでなく、契約書の原本を確認します。定期借家か普通借家か、更新料の定めはあるか、敷金はいくら預かっており引き継ぎはどうなるか、滞納はないか。特に滞納は、レントロール上は満室に見えても収入になっていない状態です。

サブリース契約が付いている場合は、より慎重な確認が要ります。契約期間、賃料改定の条項、解約の条件。借主保護の観点から、オーナー側からの解約が認められにくいことがあり、実質的に契約ごと買うことになります。

設備とインフラ

現地では、建物の状態に加えてインフラを見ます。

上下水道が公営か、私設管を経由しているか。浄化槽の場合は維持管理費が継続して発生します。給水方式が受水槽であれば、清掃や点検の義務があり、ポンプの更新費用も見込む必要があります。

建物本体では、雨漏りの痕跡、外壁のクラック、シロアリ被害、給排水管の状態。築年数が進んだ木造では、床下と小屋裏の確認が有効です。大規模修繕の履歴と次回予定も、売主から資料を求めます。

一棟物件では消防設備も確認対象です。規模によって自動火災報知設備の設置義務があり、未設置なら是正費用がかかります。

数字に落とし込む

調査で判明したことは、最終的に金額に換算します。

セットバックで減る面積、境界確定に要する測量費、消防設備の設置費用、近く必要になる大規模修繕費。これらを購入諸費用に加えて、実質利回りを再計算する。その結果、当初の想定と大きく変わるのであれば、価格交渉の材料になりますし、見送るという判断もあります。

調査は物件を否定するためのものではありません。買ってよい価格を確かめるための作業です。

まとめ

接道と再建築可否を最初に確認する。検査済証の有無と既存不適格の可能性を確かめる。境界の確定状況と越境の有無を見る。レントロールではなく賃貸借契約の原本を読む。インフラと消防設備を含めて現地を確認する。そして判明した事項は費用に換算し、実質利回りを引き直す。

高利回りには理由があります。その理由が許容できるものかどうかを見極めることが、購入前の調査です。

買付を入れる前に「この物件、どこを確認すべきか」と迷われた際は、お気軽にご相談ください。