エリア選びは「人口」ではなく「世帯」で見る——賃貸需要の読み方

こんにちは。株式会社梶原エステートです。

収益物件の検討で、物件そのものより先に決まるのが立地です。建物は直せますが、場所は動かせません。

ではエリアの良し悪しをどう判断するか。「人口が減っているから危ない」という話をよく聞きますが、賃貸需要を見るうえでは、やや粗い見方です。今回は、もう少し解像度を上げた読み方を整理します。

賃貸住宅を借りるのは人ではなく世帯です。

日本全体では人口が減少していますが、世帯数は単身化の進行によって、地域によっては増加しています。人口が横ばいでも、三人世帯が単身二世帯に分かれれば、必要な住戸は増えます。

見るべきは、そのエリアの世帯数の推移と、単身世帯の比率です。市区町村の統計データや国勢調査で確認できます。人口減少を理由にエリアを外す前に、世帯数がどう動いているかを確認する価値があります。

賃貸需要は、そのエリアで生活する理由から生まれます。理由をつくるものが、需要の核です。

通勤先となるオフィスや工場、大学や専門学校、総合病院、大規模な商業施設。これらは、その周辺に住む必然性を生みます。特に病院や学校は、景気に左右されにくい安定した需要源です。

ここで注意したいのが、単一の核に依存するリスクです。工場や大学が一つしかないエリアでは、その移転や閉鎖で需要が一気に消えます。実際、大学のキャンパス移転によって周辺のアパートが軒並み空室になった例は各地にあります。複数の核があるか、あるいは交通利便性によって広域の需要を拾えるかを確認します。

需要があっても、それを上回る供給があれば空室は埋まりません。

確認すべきは、そのエリアの賃貸住宅の募集件数と、新築の供給動向です。ポータルサイトで条件検索をすれば、競合の総数はすぐに分かります。長期間掲載されている物件が目立つなら、供給過多のサインです。

あわせて、周辺に空き地や工場跡地など、新たにアパートが建ちうる土地があるかも見ておきます。将来の供給余地が大きいエリアでは、今の需給バランスが続くとは限りません。

長期保有を前提とするなら、賃料の推移も重要です。

同じエリア内でも、駅距離や学区、地形によって賃料の安定度は異なります。築年数が進んだ物件の賃料が、新築と比べてどの程度下がっているか。これを調べると、そのエリアの賃料の下がりにくさが見えてきます。

築二十年でも新築の八割を維持しているエリアと、六割まで落ちるエリアでは、十年後の収支がまったく違います。出口価格は将来の収益で決まるため、ここは直接、売却価格に跳ね返ります。

最後に、実務的な話です。

利回りの高さだけを見て、土地勘のない遠方の物件を購入する方がいます。しかし現地を見ずに判断すれば、周辺の雰囲気も、競合の状況も、将来の供給余地も分かりません。管理会社とのやり取りも、現地を知らないままでは判断が難しくなります。

一棟目は、自分が土地勘を持つエリア、あるいは実際に足を運べる範囲で選ぶほうが確実です。数字だけでは見えない情報が、そのエリアを知っていることで補えます。

人口ではなく世帯数と単身世帯比率を見る。オフィス・学校・病院といった需要の核があるか、単一依存になっていないかを確認する。需要だけでなく募集件数と将来の供給余地も見る。築年数による賃料の下がり方で、そのエリアの耐久力を測る。そして一棟目は、自分が把握できる範囲から始める。

エリアの見立ては、数字と現地の両方で判断するものです。統計だけでも、印象だけでも足りません。

福岡県内のエリアについては、賃貸管理の現場で得た感触を含めてご説明できます。お気軽にご相談ください。