WORKS 実績紹介

当初、所有されている分譲マンションの売却についてご相談をいただきました。

弊社がまず行ったのは、「本当に今、売るべき物件なのか」の検証です。立地・建物の状態・周辺の賃貸需要を調査した結果、この物件は売却してしまうには惜しい、保有し続ける価値の高い物件であると判断いたしました。そこで、売却ではなく賃貸として運用されることをご提案させていただきました。

ご納得いただいたうえで、賃料設定・入居者募集・賃貸管理までを一貫してお任せいただくことに。

賃貸運用で大切なのは、最初の賃料設定と、物件の見せ方です。周辺の競合物件や成約事例をもとに、高すぎず安すぎない適正な賃料水準を設定。あわせて、募集写真にもこだわりました。お部屋探しはインターネットで見比べるところから始まり、最初に目に留まるのは写真です。この物件の魅力がしっかり伝わるよう、一枚一枚丁寧に揃えました。

その結果、募集開始から約10日間でご入居が決定。売却という選択をされていたら手元に残らなかったはずの資産が、これから毎月の収入を生み出す資産へと変わりました。

今回、売るか貸すかという大切なご判断を弊社にお任せいただきましたこと、そして賃料設定・募集・管理までご信頼いただきましたこと、心より感謝申し上げます。引き続き、安定した賃貸経営をしっかりとお支えしてまいります。

「売る」だけが答えではありません。その物件にとって最適な出口を一緒に考えることが、私たちの仕事だと考えています。

収益物件のご購入を検討されているお客様に、駅近の好立地ながら相場より利回りの高い一棟アパートをご紹介しました。

ご紹介にあたっては、表面利回りだけでなく、空室・修繕費を織り込んだ実質利回りを試算。さらに、将来売却する際の想定価格や需要まで見据えた出口設計をご提示し、「買って終わり」ではない長期の資産計画としてご提案しました。

ご購入時点で1部屋空室がありましたが、お引渡し後は当社が賃貸管理を受託。募集図面の刷新と複数の仲介会社への情報展開により、わずか1ヶ月で満室を達成しました。

お客様からは「利回りの根拠から出口まで説明してもらえたので、安心して購入を決断できた。空室もすぐ埋めてもらえて心強い」とのお言葉をいただいています。

福岡市東区名島の築浅木造アパートをご所有のオーナー様より、売却のご相談をいただきました。

査定にあたっては、周辺の成約事例だけでなく、収益物件として買主様がどう評価するかという視点で分析。名島エリアは天神・博多方面へのアクセスが良く賃貸需要が安定していること、築浅で当面の修繕リスクが小さいこと、木造ならではの減価償却メリットがあることなど、この物件が投資家に選ばれる理由を整理し、根拠のある売出価格をご提案しました。

販売活動では、これらの強みと収支シミュレーションをまとめた資料を作成し、収益物件を探す投資家層へ的確にアプローチ。好条件でのご成約に至りました。

売却時の譲渡税・諸経費の概算も事前にご提示していたため、オーナー様からは「手取り額のイメージ通りに、納得して売却できた」とのお言葉をいただいています。

■ ご相談内容
築45年のアパートをご所有のオーナー様より、「空室が増え、修繕費もかさむ。売却か、建替えか、持ち続けるか判断がつかない」とのご相談をいただきました。

■ 当社の分析・ご提案
「現状維持・売却・建替え」の3つの選択肢について、将来の修繕費や空室率、売却時の税金・諸経費、建替え後の利回りを織り込んだ収支を試算。数字で比較した結果、当該エリアは賃貸需要が底堅く、建替えが長期的に最も有利と判断し、ご提案しました。

■ 実行時のサポート
最大のハードルとなる既存入居者様の立退きも、移転先のご紹介などで全面的にサポート。解体から建築会社のご紹介まで一貫して対応しました。

■ 結果 ― 完成後3ヶ月で満室
完成後は当社が募集・管理を受託し、完成前からの先行募集によりわずか3ヶ月で満室を達成。オーナー様からは「悩みの種だった物件が、次世代に残せる資産に生まれ変わった」とのお言葉をいただきました。

不動産投資をご検討中のお客様から、収益物件購入のご相談をいただきました。

弊社では、利回りだけでなく、DSCR(返済余裕率)やLTV(借入比率)といった投資指標をもとに、お客様の資金計画・投資方針に照らして無理のない条件かどうかを一緒に検証。ご希望条件に合致した、福岡市博多区板付の築20年木造アパートをご提案いたしました。

数字の根拠を一つひとつご確認いただきながら進めた結果、お客様にもご納得のうえでご購入いただくことができました。

ご購入後は、賃貸管理も弊社が担当。入居者様の対応から建物の維持管理まで、購入後の運用フェーズも継続してサポートしております。

「物件を紹介して終わり」ではなく、購入前の投資分析から購入後の管理運営まで、一貫して伴走できることが弊社の強みです。

福岡市城南区七隈にある賃貸物件の管理を承っております。

管理開始にあたり、まず周辺エリアの賃料相場・競合物件の設備水準・入居者ニーズについて市場調査を実施。物件の実力に対して賃料設定が低い状態にあることが分かり、オーナー様にデータをお示ししたうえで、適正水準への賃料改定を行いました。

賃料を上げると空室リスクが高まるのではないか、というご不安をお持ちのオーナー様は少なくありません。しかし本物件では、改定後も募集開始から短期間で入居が決まる状態が続いており、退去が発生してもすぐに次の入居者様が決まる高稼働を維持しています。

大学が近く、単身者需要の安定したエリア特性を踏まえた募集戦略により、賃料アップと稼働率の維持を両立。オーナー様の収益改善につながっています。

「なんとなくの家賃設定」を、根拠のある数字に変える。それが賃貸管理における収益最大化の第一歩です。

熊本県天草市の土地について、売却のご相談をいただきました。

この土地は権利関係が複雑に絡み合っており、そのままでは売買に進むことができない状態でした。弊社では、登記記録や関係資料をもとに一つひとつ事実関係を確認し、必要な手続きを踏みながら、時間をかけて権利関係を確実に整理いたしました。

整理を終えたうえで、土地の立地・条件に適した買主様を探索。最終的に水産加工会社様の工場用地としてご購入いただき、無事に売買が成立いたしました。

権利関係が複雑な不動産は、「売れない」「手が付けられない」と諦められてしまうケースが少なくありません。しかし、一つずつ丁寧に整理していけば、活かせる道は見つかります。弊社は福岡市を拠点としながら、県外の案件にも対応しております。

相続で取得された土地について、売却のご相談をいただきました。

この土地は建築基準法上の接道義務を満たしておらず、そのままでは新たに建物を建てることができない、いわゆる再建築不可の土地でした。一般の市場に出しても買い手が付きにくく、価格も大きく下がってしまう条件です。

そこで弊社は、一般募集に頼るのではなく、この土地を「買うことで価値が生まれる相手」を探す方針に切り替えました。周辺の土地利用状況を調査したうえで、隣接地・近隣で事業を営まれる企業様へ直接ご提案。自社の敷地と一体で活用できるという点にご評価をいただき、無事に売却が成立しました。

隣接地の所有者にとっては、単独では使いにくい土地でも、既存の敷地と合わせることで価値が大きく高まります(いわゆる限定価格の考え方)。この「誰にとって価値のある土地か」を見極めることが、条件の悪い相続不動産を動かす鍵になります。

相続不動産は、放置していると固定資産税や管理の負担だけが続いてしまいます。売れないと諦める前に、まずはご相談ください。

■ ご相談内容
賃貸物件をご所有のオーナー様より、「エリアの人口減少が見込まれ、将来の入居付けに不安がある」とのご相談をいただきました。

■ 当社の分析・ご提案
感覚ではなく数字でご判断いただくため、以下を実施しました。

• エリア分析: 自治体の人口推計をもとに、10年後の賃貸需要を予測
• 収支分析: 空室率上昇・賃料下落を織り込んだ将来キャッシュフローを試算し、「保有継続」と「買い替え」の手取り額を長期で比較

■ 売却コスト・税金の概算試算
仲介手数料・登記費用などの諸経費に加え、長期譲渡所得(税率20.315%)を前提とした税額を概算。事業用資産の買換え特例の適用可能性についても、提携税理士と連携のうえご案内しました。

■ 結果
「売却コストと税金を差し引いても、需要の安定したエリアへ資産を組み替えるほうが長期で有利」と数字でご確認いただき、売却から購入まで一貫サポート。「不安の正体が数字で見えたことで、納得して決断できた」とのお言葉をいただきました。

長年お住まいになった区分マンションの売却について、ご高齢の所有者様からご相談をいただきました。

売却の手続きには、ご本人様の意思確認や本人確認、そして売買契約の締結が欠かせません。所有者様は現在、壱岐・対馬にお住まいでいらっしゃったため、弊社担当が現地までお伺いし、対面でのご本人確認と売買契約を執り行いました。

長い年月を過ごされたお住まいには、たくさんの思い出が詰まっています。単なる物件の取引としてではなく、その思いに寄り添いながら、次のお客様へ大切にお引継ぎさせていただきました。

収益物件の売却について、ご依頼をいただいた案件です。

買主様はお決まりになったものの、そこから苦戦したのが融資付けでした。収益物件の売買は、買主様の融資が付かなければ成約に至りません。この案件でも、当初は思うような融資条件を引き出すことができず、契約が前に進まない状況が続きました。

そこで弊社は、複数の金融機関へ足を運び、物件の収益性や運営計画を一つひとつご説明。粘り強く交渉を重ねた結果、DSCR(返済余裕率)の高い、好条件での融資承認を得ることができました。

この条件であれば、返済後にしっかりと手残りが生まれ、キャッシュフローは安定します。買主様には無理のない資金計画で購入いただくことができ、売主様にとっても確実な売却を実現。売主様・買主様の双方にお喜びいただける結果となりました。

収益物件の売買において、融資条件は購入後の経営を左右する最重要ポイントです。「物件を紹介する」だけでなく、「買える形まで組み立てる」こと。そこまでが弊社の仕事だと考えています。

今回も、最後まで信じてお任せいただきましたこと、心より感謝申し上げます。