こんにちは。株式会社梶原エステート代表の梶原です。

以前のコラムで、相続した実家を「とりあえずそのまま」にしておくことのリスクをお伝えしました。今回はその一歩先、「では具体的に、いつまでに・何をすべきか」というお話です。

相続不動産の手続きには、いくつもの「期限」が存在します。そして、その期限と紐づく形で、税負担を大きく減らせる「特例」が用意されています。この2つを知らずに動くと、本来払わなくてよかった税金を数百万円単位で余分に払うことになりかねません。

今回は、相続発生から時系列で押さえるべき4つの期限と、代表的な特例を整理します。

期限1:相続放棄は「3ヶ月以内」

まず最初に訪れる期限です。相続の開始を知った日から3ヶ月以内に、相続を承認するか放棄するかを決めなければなりません。

不動産に関して注意したいのは、「資産価値のない(あるいはマイナスの)不動産」が含まれるケースです。買い手のつかない山林や、解体費用が売却価格を上回る老朽家屋、多額のローンが残る物件などです。

ここで知っておきたいのが、相続放棄は「選べない」ということ。プラスの財産だけ受け取ってマイナスの不動産だけ手放す、という選択はできません。放棄するなら全部、相続するなら全部です。だからこそ、3ヶ月という短い期間で「その不動産に本当に価値があるのか」を見極める必要があります。不動産の価値判断に迷ったら、この段階で専門家に査定を依頼するのが確実です。

なお、遺産に手をつけてしまうと(例えば故人の預金で自分の買い物をするなど)、相続を承認したとみなされ放棄できなくなる場合があるため、判断が済むまでは財産の処分は控えてください。

期限2:相続税の申告・納付は「10ヶ月以内」

相続税の申告と納付の期限は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。

そもそも相続税がかかるかどうかの分かれ目は、基礎控除「3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数」です。相続人が配偶者と子2人なら4,800万円。遺産総額がこれ以下なら申告自体が不要です。

ただし不動産が絡むと、この判定が一気に難しくなります。土地の相続税評価は路線価方式で計算しますが、土地の形状(不整形地、間口の狭い土地、崖地など)によって各種の補正が入り、評価を下げられる余地があるからです。相続税に不慣れな計算で「基礎控除を超えているから」と申告したものの、適正に評価すれば控除内だった——という逆のケースすらあります。

そしてここで登場するのが、相続不動産の最重要特例です。

小規模宅地等の特例

亡くなった方が住んでいた自宅の土地は、配偶者や同居親族が相続するなどの要件を満たせば、330㎡まで評価額を80%減額できます。例えば評価5,000万円の自宅土地が1,000万円の評価になる、という強力な特例です。賃貸アパートの土地なら200㎡まで50%減額(貸付事業用宅地)が使えます。

注意点は2つ。第一に、この特例を使うには「申告」が必要だということ。特例適用の結果、税額がゼロになる場合でも申告書は出さなければなりません。第二に、誰が相続するかで適用可否が変わるということ。同じ土地でも、同居していた子が相続すれば80%減、別居で持ち家のある子が相続すれば適用なし、という差が生まれます。つまり、遺産分割の仕方そのものが税額を左右するのです。ここが、相続不動産で「分け方の設計」が重要になる最大の理由です。

期限3:相続登記は「3年以内」——義務化されています

2024年4月から、相続登記が義務化されました。不動産の取得を知った日から3年以内に登記をしないと、10万円以下の過料の対象になります。義務化以前に相続した未登記の不動産も対象です(2027年3月末が経過措置の期限)。

「登記は罰則を避けるためのもの」と思われがちですが、実務的にはもっと切実な理由があります。登記をしないと、その不動産は売ることも、担保に入れることも、賃貸に出す際の契約主体を明確にすることもできません。さらに放置している間に相続人の誰かが亡くなると、次の世代へ相続権が枝分かれし(数次相続)、関係者が10人、20人と膨らんで、全員の合意を取ることが事実上不可能になっていきます。

遺産分割協議がまとまらない場合でも、ひとまず「相続人申告登記」という簡易な手続きで義務を果たすことは可能です。ただしこれはあくまで応急処置で、売却などには結局、正式な登記が必要になります。

期限4:売却するなら意識したい「3年」の壁

相続した不動産を売却する場合、税負担を左右する2つの特例に「3年前後」の期限が設定されています。

取得費加算の特例(相続開始から3年10ヶ月以内)

相続税を払った人が相続財産を売却する場合、払った相続税の一部を売却時の「取得費」に加算できる特例です。取得費が増えれば譲渡益が減り、譲渡所得税が軽くなります。期限は相続税の申告期限(10ヶ月)から3年以内、つまり相続開始からおよそ3年10ヶ月以内の売却です。

空き家の3,000万円特別控除(相続開始から3年目の年末まで)

亡くなった方が一人で住んでいた家(昭和56年5月31日以前建築の旧耐震の家屋)を相続し、売却する場合、譲渡益から最大3,000万円を控除できる特例です。耐震リフォームをして売るか、家屋を解体して更地で売ることが要件でしたが、現在は買主側が譲渡後に耐震改修・解体する場合も適用可能になっています。期限は相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。売却価格1億円以下などの要件もあります。

重要なのは、この2つの特例は併用できないということです。どちらが有利かは、相続税を払ったかどうか、譲渡益の大きさ、物件の築年などで変わります。売却を検討する場合は、「どちらの特例で、いつまでに売るのが最も手残りが多いか」を試算してから動くのが鉄則です。

時系列でまとめると

相続発生からの流れを整理すると、次のようになります。

• 〜3ヶ月:相続放棄の判断(不動産の価値査定はこの段階で)
• 〜10ヶ月:相続税の申告・納付(小規模宅地等の特例は分割方針とセットで検討)
• 〜3年:相続登記(放置すると過料+売却不能のリスク)
• 〜3年10ヶ月/3年目の年末:売却するなら特例の期限を逆算してスケジュールを組む

こうして並べると見えてくるのは、相続不動産の意思決定は「早いほど選択肢が多い」という単純な事実です。10ヶ月の申告期限を過ぎれば小規模宅地等の特例を前提にした分割の練り直しは難しくなり、3年を過ぎれば売却時の特例が消え、放置が長引くほど登記も分割も難しくなる。時間の経過は、相続不動産においては一方的に不利に働きます。

まとめ——「税理士に任せているから大丈夫」の落とし穴

最後に一つ、実務でよく見る誤解に触れておきます。「相続のことは税理士に任せているから大丈夫」というものです。

税理士は税額計算と申告のプロですが、不動産そのものの価値——いくらで売れるのか、貸したら成り立つのか、この分け方で将来揉めないか——の判断は専門外です。逆に私たち不動産の専門家は、税額の最終判断はできません。相続不動産は、税務と不動産実務の両輪が揃って初めて最適解にたどり着く分野です。

株式会社梶原エステートでは、税理士等の専門家と連携しながら、相続不動産の査定、分け方のご相談、特例の期限を踏まえた売却スケジュールのご提案まで、一貫してサポートしています。

「実家を相続したが、売るか貸すか迷っている」 「期限内に何をすべきか、全体像を整理したい」

そんな段階のご相談こそ歓迎です。選択肢が多いうちに、ぜひ一度お声がけください。

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株式会社梶原エステート 代表取締役 梶原 淳 不動産売買・売買仲介・賃貸管理

※税制の内容は執筆時点の一般的な情報です。適用可否の最終判断は税理士等の専門家にご確認ください