【管理の極意 その2】原状回復と修繕コストの適正化
こんにちは。株式会社梶原エステートの梶原です。
前回は、賃貸経営を4つの指標で把握する話をお伝えしました。その中で運営経費率の目安を20〜30%としましたが、この比率を押し上げる最大の要因が原状回復と修繕です。
同じ工事でも、判断と発注の仕方でコストは大きく変わります。今回はその考え方を整理します。
1. 負担区分の原則を押さえる
原状回復費が膨らむ最大の原因は、本来入居者様の負担となるべき部分まで、なんとなくオーナー負担で処理してしまうことです。逆に、負担区分を無視した過大な請求は、退去時のトラブルや紛争に直結します。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原則が明確に整理されています。
オーナー負担となるのは、経年変化や通常損耗です。日照によるクロスの変色、家具設置による床のへこみ、画鋲の穴などが該当します。一方、入居者負担となるのは、善管注意義務違反や故意・過失による毀損です。結露を放置したことによるカビや腐食、タバコのヤニと臭い、ペットによる傷、落書き、器具の破損などがこれにあたります。
判断の分かれ目は「通常の住まい方をしていて生じたか」です。この一点で仕分けると、迷う場面はかなり減ります。
さらに、入居者様の負担分についても経過年数による減価が考慮されます。クロスや設備には償却年数が定められており、長く住むほど入居者様の負担割合は下がります。6年住まわれた方にクロス全面の新品価格を請求することはできない、ということです。
ここで重要なのが、入居時の記録です。写真付きのチェックリストを入居時に双方で確認しておけば、退去時の判断はほぼ機械的に済みます。この一手間の有無が、後の交渉コストと精神的な負担を大きく左右します。
2. 「全交換」を疑う
コスト適正化で最も効くのが、工事範囲の判断です。
クロスは、汚損が一面に留まるなら部分張替えで足ります。ただし色ムラが出るため、居室の一面をアクセントクロスにして張り分ける方法が有効です。費用を抑えながら、募集時の見栄えはむしろ上がります。
床材も同様で、フローリングの傷は部分補修(リペア)で対応できる場合が多く、全面張替えとは桁が違います。畳は表替えで足りるのか、新調が必要なのか。ハウスクリーニングで戻る汚れを、張替えで対処していないか。
判断基準はシンプルです。「次の入居者が内見したときに、マイナス評価になるか」。ならないなら、直す必要はありません。逆に、玄関・水回り・照明といった第一印象を決める箇所は、多少費用をかけても効果が出ます。
3. 見積書は「一式」を分解する
工事費が適正かを判断するには、見積書の書き方を変えてもらう必要があります。「内装工事一式 ◯◯円」では、何が高いのか判断できません。
項目ごとに単価と数量を分けて記載してもらうこと。クロスなら平米単価と施工面積、清掃なら箇所と内容。そして諸経費や現場管理費が何%乗っているかを確認すること。この形式にするだけで、相見積もりの比較が可能になり、不要な項目も見えてきます。
なお、相見積もりは常に取ればよいというものではありません。緊急性の高い工事では手配の速さが優先されますし、日常的に対応してくれる業者との関係も財産です。金額の大きい工事や計画修繕では相見積もり、小規模・緊急は信頼できる業者へ、という使い分けが現実的です。
4. 突発を「計画」に変える
修繕コストで最も高くつくのは、緊急対応です。繁忙期は工事が集中して単価が上がり、選択肢も限られます。
設備には、おおよその寿命があります。給湯器やエアコンで10〜15年、給水ポンプで15年前後が一般的な目安です。これらを設置年とともに台帳化し、耐用年数の8割を超えた設備から交換計画に乗せていく。閑散期に相見積もりを取って進められるため、同じ交換でも費用は下がります。
一棟物件であれば、外壁塗装や屋上防水といった大規模修繕も同様です。10〜15年周期で数百万円規模の出費が来ることは分かっているのですから、毎月の家賃収入から一定額を修繕引当として別管理しておく。この習慣があるかどうかで、いざという時の判断の自由度がまったく変わります。
5. 「経費」と「投資」を区別する
最後に、判断の軸として。
原状回復は、原則として元の状態に戻すための経費です。一方、設備のグレードアップや募集競争力を高める工事は投資です。両者は目的が違うため、判断基準も分けて考える必要があります。
経費は必要最小限に抑えるもの。範囲を絞り、単価を検証します。投資は回収期間で判断するもの。かけた費用が家賃や空室期間の短縮でどれだけ回収できるかを見ます。
例えば10万円の設備投資で家賃を2,000円上げられるなら、回収期間は約4年。これは検討に値します。逆に、募集条件に反映されない箇所へ費用をかけるのは、経費として最小化すべき対象です。
税務上も、修繕費として一括計上できるか、資本的支出として減価償却するかで扱いが変わります。金額の大きい工事は、事前に税理士へ確認しておくと安心です。
まとめ
原状回復は、負担区分の原則と経過年数による減価で判断する。入居時の写真記録が、退去時の判断コストを最小化する。工事は「全交換」を疑い、部分補修やアクセントクロスといった選択肢を検討する。見積書は単価と数量に分解し、相見積もりは金額の大きい工事で使う。設備は台帳化して計画交換へ移行する。そして経費と投資を区別する。
この6点を押さえるだけで、運営経費率は確実に下がります。
次回「管理の極意 その3」は、家賃改定の考え方をお届けします。
工事の見積書を前に「この金額が妥当かわからない」という場面は少なくないと思います。判断に迷われた際は、お気軽にご相談ください。
株式会社梶原エステート 代表取締役 梶原 淳 不動産売買・売買仲介・賃貸管理
※記載の年数・費用は一般的な目安です。物件の状況により異なります。税務上の取扱いは税理士等にご確認ください。