こんにちは。株式会社梶原エステート 代表の梶原です。

不動産投資のご相談で最初に聞かれるのは、たいてい「利回りは何％ですか？」という質問です。もちろん利回りは大切な指標ですが、実は「利回りの高さだけ」で物件を選ぶと、後悔につながることが少なくありません。今日はその理由と、見るべきポイントをお伝えします。

「表面利回り」の落とし穴

広告に載っている利回りの多くは「表面利回り」です。

表面利回り（％）＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

この数字には、実際にかかる次のような費用が含まれていません。

• 固定資産税・都市計画税
• 管理費・修繕積立金（区分マンションの場合）
• 賃貸管理の委託料
• 退去時の原状回復費、設備の修繕・交換費
• 空室期間の家賃ゼロ

これらを差し引いた「実質利回り」で計算し直すと、表面10％の物件が実質6〜7％、場合によってはそれ以下になることもあります。逆に、表面利回りが控えめでも、空室が出にくく手残りが安定している物件もあります。

高利回り物件に潜みやすい3つのリスク

1. 空室リスク：利回りが高い物件は、価格が安い＝需要が弱いエリア・建物であることが多く、退去後の次の入居者がなかなか決まらないことがあります。満室想定の利回りは、空室が続けば絵に描いた餅です。

2. 修繕リスク：築年数が経った物件は、購入直後に屋根・外壁・給湯器などの大きな出費が発生することがあります。購入前に修繕履歴と今後の修繕予測を確認することが不可欠です。

3. 出口リスク：将来売却するときに買い手がつきにくい物件は、保有中の収益が良くてもトータルでは損をすることがあります。「いくらで貸せるか」と同時に「いくらで売れるか」も見ておく必要があります。

見極めのポイントは「利回り×需要×出口」

私たちが物件を評価するときは、利回りに加えて次の点を必ず確認します。

• そのエリアの賃貸需要（駅距離、周辺の入居者層、競合物件の空室状況）
• 建物の状態と今後10年の修繕見込み
• 売却時の想定価格（出口戦略）

この3つがそろって初めて、「数字どおりに収益が残る物件」と言えます。

おわりに

収益物件は、買った瞬間ではなく「持っている間」と「売るとき」に本当の答えが出ます。当社は売買から賃貸管理まで一貫して手がけているからこそ、購入後の運営まで見据えたご提案が可能です。気になっている物件のセカンドオピニオンだけでも、お気軽にご相談ください。

株式会社梶原エステート 代表取締役 梶原 淳